Снижение Доли Рассрочек в Ипотеке

После продолжительного периода сокращения уровень покрытия обязательств застройщиков средствами на эскроу-счетах продемонстрировал позитивную динамику. В августе этот показатель вырос на один процентный пункт, достигнув 69%. Этот поворот тренда был обеспечен максимальным за год притоком средств на счета, что совпало с оживлением спроса на ипотеку. Ожидается, что дальнейшее снижение ключевой ставки может увеличить долю покрытия долгов до 72–74% к началу 2026 года, а также сократить использование рассрочек. В конечном итоге это приведет к снижению процентных ставок по проектному финансированию и создаст более устойчивую финансовую структуру.

Согласно данным «Дом.РФ», покрытие проектного финансирования застройщиков за счет эскроу-счетов впервые за долгое время показало рост в августе, достигнув 69%. Хотя месячный прирост составил всего 1 п.п., это значимое изменение, учитывая, что во втором квартале 2024 года доля покрытия составляла в среднем 92%, в третьем – 87%, в четвертом – 77%, а к июлю 2025 года снизилась до 68%.

Влияние на уровень покрытия

Увеличение уровня покрытия в августе стало возможным благодаря значительному росту поступлений на эскроу-счета, которые, по данным «Дом.РФ», достигли 458 миллиардов рублей, что является годовым максимумом.

Эти августовские поступления более чем на четверть превысили среднемесячный уровень первого полугодия. Эксперт АКРА Андрей Носов связывает это с понижением ключевой ставки, которое стимулировало активность на рынке ипотеки. По оценке Александра Ослопова, финансового директора ГК «БЭЛ Девелопмент», снижение ставки повысило доступность ипотечного кредитования на 15–20% в реальном выражении.

Александр Диваков из НКР утверждает, что с точки зрения рисков достаточный уровень покрытия задолженности застройщиков эскроу-счетами начинается с 65%. Александр Ослопов добавляет, что при уровне покрытия от 75% застройщик способен без угрозы финансовой стабильности покрывать операционные расходы, обычно составляющие 20–25% от стоимости проекта. В Москве и Подмосковье, по словам Андрея Фатнева из «Брусники», идеальным считается покрытие свыше 100%, полностью исключающее риски.

Одной из главных причин, замедлявших рост эскроу-счетов, была высокая популярность рассрочек, предлагаемых девелоперами. Однако, по мере снижения ключевой ставки и улучшения условий ипотеки, доля таких рассрочек будет неуклонно сокращаться, как отмечает Андрей Носов. Вадим Мамонов из Т-Банка подчеркивает, что сокращение рассрочек благоприятно для рынка, так как застройщики быстрее пополняют эскроу-счета, что ведет к снижению ставок по проектному финансированию и стабилизирует доходность банков.

Текущее состояние рассрочек

По данным «Дом.РФ» на 1 сентября, общий объем неоплаченных рассрочек достиг 1,3 триллиона рублей, что соответствует 16% от всех заключенных договоров долевого участия.

Александр Ослопов прогнозирует снижение доли рассрочек до 15% к концу текущего года. По его мнению, это улучшит денежный поток девелоперов на 25–30% и снизит риски неплатежей со стороны покупателей, которые при рассрочке составляют 10–12% против 2–3% при ипотеке. Сергей Гордейко, эксперт по ипотечному рынку, полагает, что с ростом доступности кредитов рассрочки вернутся к привычному уровню не более 10% от общего объема продаж, но это произойдет только при ключевой ставке в 13% или ниже.

Влияние Распространения Рассрочек на Покрытие Проектного Финансирования Эскроу-Счетами

Сокращение доли рассрочек также приведет к увеличению доходов банков за счет роста объемов ипотечного кредитования. Более того, пополнение эскроу-счетов уменьшает риски по уже выданным проектным кредитам. В ВТБ подчеркнули, что их основной интерес заключается в возвратности кредитов, а средства для их погашения аккумулируются застройщиками на эскроу-счетах. Ожидается, что восстановление ипотечного рынка и активное пополнение эскроу-счетов будут способствовать снижению ставок по кредитам и формированию более сбалансированной структуры финансирования проектов.

Прогнозы относительно дальнейшей динамики покрытия в целом оптимистичны. Роман Андреев из «Эксперт РА» считает, что при сохранении тенденции к снижению стоимости заемных средств возможен возврат массовой рыночной ипотеки и реальный рост продаж на первичном рынке, что, несомненно, увеличит накопления на эскроу-счетах у застройщиков. Александр Ослопов ожидает, что покрытие задолженности девелоперов эскроу-счетами возрастет до 72–74% к началу 2026 года. Иван Ларионов из Банка ДОМ.РФ прогнозирует рост этого показателя к концу года благодаря сезонному увеличению продаж в предновогодний период. Однако, по мнению Александра Ослопова, этот рост будет сдерживаться продолжающейся высокой стоимостью строительства и ограниченной платежеспособностью населения.

Cobertura da Dívida de Promotores Via Contas Escrow Atinge 69% em Agosto

Redução da Quota de Pagamentos Parcelados no Crédito à Habitação

Após um prolongado período de declínio, o nível de cobertura das obrigações dos promotores imobiliários através de contas escrow demonstrou uma dinâmica positiva. Em agosto, este indicador aumentou em um ponto percentual, atingindo 69%. Esta inversão de tendência foi assegurada por um influxo recorde de fundos para as contas durante o ano, coincidindo com a revitalização da procura de crédito à habitação. Espera-se que uma nova redução da taxa de juro de referência possa aumentar a quota de cobertura da dívida para 72-74% até o início de 2026, bem como diminuir o uso de pagamentos parcelados. Em última análise, isso levará à redução das taxas de financiamento de projetos e criará uma estrutura financeira mais estável.

Segundo dados da «Dom.RF», a cobertura do financiamento de projetos de promotores através de contas escrow mostrou crescimento pela primeira vez em muito tempo em agosto, atingindo 69%. Embora o aumento mensal tenha sido de apenas 1 p.p., esta é uma mudança significativa, considerando que no segundo trimestre de 2024 a quota de cobertura estava em média em 92%, no terceiro – 87%, no quarto – 77%, e em julho de 2025 tinha caído para 68%.

Impacto no nível de cobertura

O aumento do nível de cobertura em agosto foi possível devido ao crescimento substancial das entradas nas contas escrow, que, segundo a «Dom.RF», atingiram 458 mil milhões de rublos, o máximo anual.

Estas entradas de agosto superaram em mais de um quarto a média mensal do primeiro semestre. Andrey Nosov, especialista do grupo de ratings corporativos da AKRA, atribui este facto à descida da taxa de juro de referência, que estimulou a atividade no mercado de crédito à habitação. Segundo a avaliação de Alexander Oslopov, diretor financeiro do grupo BEL Development, a redução da taxa aumentou a acessibilidade do crédito à habitação em 15-20% em termos reais.

Alexander Divakov da NCR afirma que, do ponto de vista dos riscos, um nível suficiente de cobertura da dívida dos promotores por contas escrow começa a partir de 65%. Alexander Oslopov acrescenta que, com um nível de cobertura de 75% ou mais, o promotor consegue cobrir as despesas operacionais, que geralmente representam 20-25% do custo do projeto, sem risco de instabilidade financeira. Em Moscovo e na região de Moscovo, de acordo com Andrey Fatnev da empresa de desenvolvimento Brusnika, uma cobertura superior a 100% é considerada ideal, excluindo completamente os riscos.

Uma das principais razões que travavam o preenchimento das contas escrow era a elevada popularidade dos planos de pagamento parcelado oferecidos pelos promotores aos compradores de imóveis. No entanto, à medida que a taxa de juro de referência diminui e as condições de crédito à habitação melhoram, a quota desses pagamentos parcelados irá diminuir constantemente, como observa Andrey Nosov. Vadim Mamonov do T-Bank sublinha que a redução dos pagamentos parcelados é favorável ao mercado, pois os promotores preenchem mais rapidamente as contas escrow, o que leva à redução das taxas de financiamento de projetos e estabiliza a rentabilidade dos bancos.

Estado atual dos pagamentos parcelados

Segundo dados da «Dom.RF» a 1 de setembro, o volume total de pagamentos parcelados não liquidados atingiu 1,3 biliões de rublos, o que corresponde a 16% de todos os contratos de participação em construção celebrados.

Alexander Oslopov prevê uma redução da quota de pagamentos parcelados para 15% até ao final do ano. Na sua opinião, isso irá melhorar o fluxo de caixa dos promotores em 25-30% e reduzir os riscos de incumprimento por parte dos compradores, que nos pagamentos parcelados atingem 10-12% contra 2-3% no crédito à habitação. Sergey Gordeyko, especialista do mercado de crédito à habitação, acredita que, com o aumento da acessibilidade dos créditos, os pagamentos parcelados regressarão ao seu nível normal de não mais de 10% do volume total de vendas, mas isso só acontecerá com uma taxa de juro de referência de 13% ou inferior.

O Impacto da Popularização dos Planos de Pagamento Parcelado na Cobertura do Financiamento de Projetos por Contas Escrow

A redução da quota de pagamentos parcelados também levará ao aumento das receitas dos bancos devido ao crescimento dos volumes de crédito à habitação. Além disso, o preenchimento das contas escrow diminui os riscos associados aos créditos de projeto já concedidos. No VTB, destacaram que o seu principal interesse reside na recuperabilidade do crédito, e os fluxos para o seu reembolso são acumulados pelos promotores nas contas escrow. Espera-se que a recuperação do mercado de crédito à habitação e o preenchimento mais ativo das contas escrow contribuam para a redução das taxas de crédito e para a formação de uma estrutura de financiamento de projetos mais equilibrada.

As previsões para a dinâmica futura da cobertura são geralmente otimistas. Roman Andreev da «Expert RA» acredita que, mantendo a tendência de redução dos custos de empréstimo, é possível observar o regresso do crédito à habitação de mercado em massa e um crescimento real das vendas no mercado primário, o que, sem dúvida, aumentará os saldos nas contas escrow dos promotores. Alexander Oslopov espera que a cobertura da dívida dos promotores por contas escrow aumente para 72-74% até ao início de 2026. Ivan Larionov do Bank DOM.RF prevê um crescimento deste indicador até ao final do ano devido ao aumento sazonal das vendas no período pré-Natal. No entanto, segundo Alexander Oslopov, este crescimento será limitado pelos custos de construção ainda elevados e pela capacidade de pagamento restrita da população.